Presiones financieras y demográficas e incentivos respaldados por los gobiernos están acelerando la transformación de oficinas en viviendas en EE.UU.
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111 Wall St, Distrito Financiero de Nueva York. Crédito: Google Maps
Por El Diario
08 Abr 2026, 09:29 AM EDT
Desde que la pandemia impuso el trabajo remoto, esa modalidad no se ha detenido, obligando a rediseñar las metrópolis densamente pobladas que, como Nueva York, están llenas de rascacielos corporativos, mientras las viviendas asequibles son escasas.
A principios de este año 90,300 nuevos apartamentos en EE.UU. estaban en proceso de conversión desde espacios de oficinas -un aumento de 28% respecto a los 70,600 registrados en 2025-, marcando otro año récord para los proyectos de transformación de oficinas en viviendas, otorgando un nuevo propósito a torres que ya no operan a plena capacidad.
El número de conversiones de oficinas en apartamentos ha experimentado una rápida expansión en los últimos cuatro años: creció de 23,100 unidades en 2022 a 45,200 en 2023; posteriormente ascendió a 55,300 en 2024 y a 70,700 en 2025, antes de alcanzar un nuevo máximo de 90,300 unidades a principios de 2026.
Como explica Peter Kolaczynski, director de Yardi Research, “El COVID-19 es para el mercado de oficinas lo que el comercio electrónico fue para el sector minorista. Como resultado, simplemente hay un exceso de espacio de oficinas en el mercado en este momento”.
A principios de 2025 la tasa nacional de desocupación de oficinas rondaba el 20%, mientras que la ocupación física en muchos edificios oscilaba apenas entre 50 y 55%. Esa brecha ha dejado millones de pies cuadrados subutilizados, abriendo la puerta a conversiones residenciales a gran escala.
La ciudad de Nueva York sumó 143,000 residentes tan solo en 2024, intensificando la presión para incorporar más viviendas en los barrios céntricos. Pero es justamente el costo inmobiliario una de las mayores preocupaciones de los habitantes de NYC.
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Las presiones financieras y los incentivos respaldados por los gobiernos también están acelerando las conversiones en 2026. Dado que aproximadamente un tercio de los préstamos para oficinas en EE.UU. vencerán para el año 2027, muchos propietarios enfrentan una presión creciente para tomar medidas respecto a las propiedades con bajo rendimiento.
Pero no es tan fácil: a pesar del creciente interés, muchas conversiones de oficinas en apartamentos tardan varios años en completarse. El proceso a menudo se ve ralentizado por limitaciones estructurales, altos costos de construcción, obstáculos financieros y requisitos normativos locales.
Cerca de 66,500 proyectos que ya estaban en marcha a principios de 2025 siguen avanzando en 2026, un recordatorio de que las conversiones a menudo se desarrollan a lo largo de varios años. Actualmente los edificios de oficinas representan la mayor parte de la actividad de reutilización adaptativa a nivel nacional. En 2026 estas torres constituirán el 47% de todas las futuras unidades resultantes de la reutilización adaptativa -aproximadamente 90,300 apartamentos de un total de 193,900 proyectos planificados-, lo que supone un aumento respecto al 42% registrado el año anterior.
Adicionalmente los hoteles conforman cerca del 18% de los futuros proyectos de reutilización adaptativa en EE.UU., seguidos por las propiedades industriales (16%), mientras que otros tipos de edificios -incluyendo centros de salud, escuelas, locales comerciales y edificios gubernamentales- representan aproximadamente el 19%.
En el mercado general de reutilización adaptativa, 7.4% de los proyectos involucran edificios más recientes; esto sugiere que los promotores están cada vez más dispuestos a trabajar con un inventario de oficinas más moderno.
A nivel nacional, más de 1,900 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas -lo que equivale aproximadamente al 24% del inventario total- se consideran aptos para su conversión, según el Índice de Viabilidad de Conversión (CFI) de CommercialEdge. Pero la elegibilidad no garantiza la viabilidad.
NYC lidera la conversión de oficinas en apartamentos
Nueva York es la ciudad con el mayor número de conversiones de antiguos edificios de oficinas en EE.UU., con un total de 16,358 unidades de alquiler en su cartera de proyectos pendientes. Le siguen Washington D.C. (8,479 unidades) y Chicago (4,360), con Los Ángeles (4,340) muy de cerca.
El área metropolitana de Nueva York lidera la nación en conversiones de oficinas a apartamentos tras registrar un aumento interanual de 97%, incluso a pesar de que la ocupación de oficinas ha regresado a los niveles previos a la pandemia. Muchos edificios de oficinas antiguos siguen programados para su conversión en 2026, impulsados por una sólida demanda de vivienda y por distribuciones que resultan más fáciles de adaptar para uso residencial.
Un ejemplo destacado es el edificio 111 Wall St, donde se planea la creación de más de 1,500 apartamentos -uno de los proyectos de conversión de oficinas más grandes jamás emprendidos en todo el país- en un total de 1,1 millones de pies cuadrados. Los planes de esta magnitud ponen de relieve cómo los edificios de oficinas más antiguos, particularmente en el Distrito Financiero en el Bajo Manhattan, están siendo reposicionados para satisfacer la demanda de vivienda sin depender de nuevas construcciones desde cero.
Las actuales cifras de NYC se resumen así:
-Futuras conversiones de oficinas a apartamentos: 16,358 unidades.
-Cuota de conversiones de oficinas a apartamentos: 62%
-Espacio de oficinas apto para conversión residencial: 324,8 millones de pies cuadrados.
Sin embargo, estas “nuevas” viviendas no necesariamente terminan siendo alquileres baratos. Por ejemplo, en 90/100 John St., un edificio ya reformado, los apartamentos tipo estudio cuestan al momento a partir de $3,900 dólares al mes. Y en 55 Broad St., otro transformado también en el distrito financiero, $4,100 dólares. Otros proyectos de conversión en Manhattan incluyen 25 Water Street (1,263 apartamentos), 219 East 42nd St (antigua sede de Pfizer, 536 unidades de alquiler), 222 Broadway (800 apartamentos), 650 First Ave. y 980 Sixth Ave.
En agosto de 2025 el Concejo Municipal de Nueva York aprobó un plan de rezonificación que permitiría la construcción de unas 9,500 nuevas viviendas en las zonas de Midtown y Midtown South de Manhattan, donde las normas urbanísticas que datan de hace décadas atrás habían bloqueado levantar nuevos edificios residenciales.
Otras grandes áreas metropolitanas, incluidas Dallas y Atlanta, también registran una sólida cartera de proyectos de conversión. Por su parte Denver, Filadelfia y Cleveland entraron este año en el “Top 10”, lo que indica una expansión geográfica más amplia.
Los gobiernos locales están apoyando activamente las conversiones mediante incentivos y cambios normativos. La ciudad de Nueva York ha combinado beneficios fiscales con reformas de zonificación, mientras que Washington, D.C., continúa con su iniciativa «Housing in Downtown».
En otros lugares, Los Ángeles y Boston han ampliado sus ordenanzas sobre reutilización adaptativa, mientras que Minneapolis y San Francisco han agilizado los procesos de aprobación mediante actualizaciones en los códigos y permisos.
El último informe de conversiones de oficinas de RentCafe.com -portal nacional inmobiliario- puede consultarse aquí.
Para denunciar un caso de discriminación de vivienda o hacer alguna consulta sobre ese tema, puede visitar esta página de la Defensoría Pública de NYC.
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